인서울, 본질을 찾으세요, 목동자랑글

오래간만입니다

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많은 일이 벌어졌네요

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뭐 일단 본론부터 말하겠습니다

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무조건 인서울이에요 여러분 3기신도시니 뭐니 자꾸 그런거에 넘어가지마시고요 인서울입니다

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다섯가지 이야기하겠습니다

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1.인서울

2.서울이 좋은이유

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3.목동자랑글

4.송파와 강동

5.인정하는 사회

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그럼 시작하겠습니다

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1. 일단 인서울인 이유부터 간단하게 말하겠습니다

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자 이번 3기신도시 발표했죠? 어디는 호재고 어디는 악재고 말이 많습니다

네 단기적으론 어느지역은 호재일순있습니다. 그리고 3기신도시보다 입지가 더 좋은 경기도 지역이라면 더욱더 호재겠지요?

고수분들은 경기도로가서 단타수익을 내시든 그런건 알아서 하십시오.

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많은 분들에겐 경고하겠습니다 경기도는 결국 빠져나와야할곳이라는거 명심하십시오

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3기신도시에서는 중요한 포인트가 있습니다. 이번 3기신도시는 철저하게 1-2기신도시에게 다시한번 공포감을 안겼다는건데요

이게 중요한겁니다. 언제든지 서울하고 신도시 사이엔 새로운 도시가 생성될수있고, 기존 신도시와 다르게 자족기능을 채울수있다는 겁니다

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이러한 3기신도시들은 즉 기존 신도시와는 차별성을 가짐과 동시에 서울과의 거리를 훨씬 좁힌 모습을 볼수있습니다

기존 신도시들은 서울과의 거리라는 입지적 한계에 봉착할수밖에 없는데요.

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이번 3기신도시는요 다시 한번 기존의 신도시들이 집값이 다시 치고올라갈려고하는 그 타이밍에 재를뿌린거고요. 이는 서울과의 격차를 다시 벌린다는점에서

앞으로 투자는 역시 서울이구나라는걸 다시한번 일깨워주는 사건으로 남습니다. 직접 경험한 사실은 더욱더 오래갑니다

최소한 1기신도시에 사는 사람들은 이번일을 계기로

더욱더 서울로 가야한다는 마음을 갖게 될것이고 그만큼의 수요는 서울의 가수요로 변함과 동시에 신도시의 예비수요량이 그만큼 빠졌다고 생각하시면됩니다.

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그리고 여전히 그린벨트는 남아있습니다. 작은 면적도 아니고요 서울의 약 25%정도 수준입니다

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제가 누차말하지만, 진짜 신도시는요 서울안에서 재개발 재건축이 이뤄질때입니다. 이 시간이되면요 서울밖은 생지옥이 펼쳐져요.

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경기도가 힘들어지면 서울이라고 무사 할거냐라고 하실분들계실텐데요

서울이 찰과상이면 경기도는 중상입니다

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이번 3기신도시는말이죠 지금처럼 친절하게 정부에서 "우리 집지을게 조심들해" 라고 경고장이라도 날려주죠?

서울 재개발 재건축은 그런 경고장도 없이 일이 벌어지니다.

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서울 상업지역 주거비율 완화된거 다들 아시죠? 얼마나 지어질지 감도안오죠?

대부분 소형일겁니다. 당장 서울 출퇴근용으로 지어진 경기도 역세권 오피스텔, 경기도 소형평형대 아파트들 바로 타격옵니다

사실 이미 타격온동네도 많고요. 특별히 동네는 언급하진 않겠습니다.

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기본 부동산의 생리도 모르는분들은요 내 집이 왜 떨어지는지도 모르고 앉아서 당해요.

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앞으로도요 경기도에 악재가 될 건덕지들이 너무나 많습니다. 대체 뭘믿고 경기도를 가세요?

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부동산 잘알면요 아무데나가세요 그냥 근데요 잘모르는분이 더많죠? 서울치면 남들 가는만큼 갑니다

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지금 서울이 조정장오닌깐 물개 박수치는분들요? 지금이 기회입니다.

다 오른다고 매달릴대가 팔때고요. 다 내린다고 외칠때가 살때입니다

서울 늦으면 늦을수록 기회비용이 커집니다

이러한 기회의 빈도수는 갈수록 줄어들거고요

시간이 지날수록 그 비용은 높아질거라는거 분명히 아셔야합니다.

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2. 광명이 싼이유와 서울이 좋을수밖에 없는 이유, 그리고 아파트시장은 가족의 개념을 이해해야합니다

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경기도 1티어중 하나인 광명, 제 개인적으론 포텐셜은 성남,과천,광명 3곳이 경기도 3대장입니다

광명이요 참 좋은곳이에요. 서울 투자 못할바엔 광명이라도 투자하라고 제가 저평가 지역으로 찍어준적이있습니다. 그토록 제가 사랑하는동네인데요

광명분들이 들으면 섭섭하겠지만 한번 간단하게 이야기해볼게요

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광명이 근데 왜 쌀까요? 옆에 가산디지털단지 일자리도있고 아파트지역이고, 가서보면 살기 참 좋은동네입니다

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그건 말이죠. 간단합니다. 위치의 문제에요.

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광명에서 살면 출퇴근거리가 가산,여의도,강남7호선라인 이정도가 거의 주라고 보면됩니다.

부부가 맞벌이하는 조건이라면요. 한명이 가산, 한명이 여의도면 광명에 뿌리내릴수있죠

그런데 끼리끼리라는게 있습니다. 이런말 하긴 뭐하지만요 남편이 여의도 다니는데 아내가 가산 다닌다? 현실적으로 거의 없다고 보면됩니다

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결국 한명이 가산다닌다면, 아내는 일자리가 없던지, 비슷한 수준의 일자리일 가능성이 높습니다

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가산 연봉 괜찮아요, 퀄리티?연봉? 옛날 생각하면 안됩니다 딱 판교급입니다 별차이 안납니다.

그런데요 광화문이나 여의도 급은 아니에요.

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광화문이나 여의도정도 연봉의 부부는요 대부분 광명까진 안내려갑니다.

신혼시기에 돈 모잘라서 잠깐 들리는 수준이지. 일정 연봉 수준이 넘어가면요

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무조건 서울안으로 오게끔되있어요.

특히나 고연봉자일수록 주변에 부동산 투자로 재미본분들이 많기떄문에

인서울의 중요성을 누구보다 잘알죠

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광명을 무시하는게 아니고 광명이 멀어서그래요. 광명도 매우 좋은 투자처임엔 틀림없습니다

그러나 거리의 부재는말입니다 소득이 높은 사람들에게 굉장한 불편을줘요.

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서남권의 고연봉일자리를 다니는분들이 가는곳으로 광명을 가는경우는 매우 희박합니다

여의도 목동을 필두로 동작 영등포 아주 갈 곳 많아요. 그리고 여기서 가산 구로디지털단지가 먼곳도아니고요

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예시는 광명으로 했지만 모든 경기도 도시에 통용되는 말입니다 예외는 없습니다

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이번엔 교통망을 기준으로 서울의 좋은 이유에 대해 이야기해보겠습니다

계양신도시와 과천신도시에 엄청나게 좋은 기업이 들어왔다고 가정을해보죠.

어디로 집을 잡아야할까요? 통근이 힘든 아내를 위해 남편이 희생해서 계양이나 과천으로 들어갈수도있죠

그런데 부부가 둘다 굉장히 바쁜케이스라면 절충안을 찾게되있습니다

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접점을 찾을수밖에 없는데

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선바위역+김포공항역(SBTS-계양신도시) 결국 이 라인을 따라갈수밖에없죠

4호선과 9호선의 만남 어디죠? 네 동작역이에요

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이러한 케이스면 이 기준을 기점으로 집을 찾게됩니다 네 근처 비싸죠

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그래서 타협하면서 이 근방을 기준으로 찾게됩니다

요즘은요 대부분 맞벌이입니다 남편과 아내가 여러권역으로 갈리게됩니다. 수많은 경우의 수가있죠

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그럼 결국은요 거미줄처럼 연결된 서울안이 가장 그 경우의수를 많이 만들어냅니다

특히 3기신도시처럼 서울배후지에 붙여 지으면요 더욱더 서울중심권일수록 유리해집니다

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여러분 부동산은요 쉽게 사고 쉽게 팔수있는 물건이 아니에요.

내가 저기 일자리 얻었다고 쉽게 이사가능한것도아니고요

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아파트 시장에서는 철저하게 가족이라는 개념을 반드시 생각해야합니다

즉 나만 움직이는게 아니고 가족이 움직이는겁니다. 그래서 더욱더 움직이기가 쉽지가 않고요

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위에도 말했듯 광명아파트가 좋으면서도 싼 이유, 거미줄같은 교통망의 공통점은 부부라는 가족개념이 포함되서 그렇습니다

혼자서 산다면요 그냥 직장근처에 오피스텔로 자리잡아도 됩니다. 그러나 가족구성원이라는 개념이 들어가면 많은 경우의 수를 생각해야하죠

아파트는 가족이 사는 주거지이기떄문입니다

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서울은요. 앞으로 가장 좋아질곳이고요. 앞으로 개발될곳이며. 현재도 가장 좋은곳이에요

가족 구성원 모두를 만족하기에 가장 적합한 위치거든요

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누군가는 이럴겁니다 가족이 사는 주거지인데 일부 서울은 살기가 너무 불편하다고

네 맞습니다 일부 서울지역은 경기도보다 불편할겁니다.

그래서 그런곳은 투자를하고 살기좋은 지역에서 전세를 살면됩니다

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적어도 그런곳도 서울이라는거 잊지마시고, 결국 좋아지는곳은 서울입니다

 

오늘은 제가 지금 너무나 당연하고 쉬운이야기를 하고있습니다.

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그런데요, 여러분은 투자를 이 쉬운것도 망각하는분들이 상당히 많아요

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참 요즘 많은 이야기들 합니다

뭐 GTX가 생기면 지방이뜨고 서울은 망한다부터해서 아주 개소리들이 많은데요

광역철도란게 이번에 처음 생기는게 아니고요 그거 생겼다고 서울 안망했습니다

더 커졌죠 GTX라고 특별히 다르게 해석할필요없습니다 그저 지하철11호선 12호선 13호선일뿐입니다

너무나 큰 의미부여하지마세요 그것이 본질을 헤치고 여러분의 눈과 귀를 막는겁니다

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GTX는 서울이 있기때문에 존재하는겁니다. 헛소리들 그만하시고요 인서울에 등기치세요

노도강 금관구도요 경기도보다 좋아요. 진심입니다

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3. 여러분 제가 한번 목동 자랑 한번 해봐도 되겠습니까? 아~~ 기분좋다!!!!

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많은분들이 목동까요. 이해합니다 안티든 매수대기자든, 실제로 목동이 후지다고 느끼든

수많은 의견이 있죠. 그리고 또 XX처럼 목동빠는사람 많아요 목동은요 가만히있어도되는 레벨이에요

제가 마곡하고 반포 빠는거 봤습니까? 네 그건 제가 병신이라 그래요 여러분들은 그러지마세요.

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오늘은 제가 목동에 투자한 이유중에 가장 근원적인거에 대해 이야기하겠습니다

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제가 목동의 가치를 높게 본건 크게는 두가지이유입니다.

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첫째이유 향후 재건축을 통해 세대수가 늘어납니다. 이러한 학군 대규모도시는 더욱더 큰 학군학원가를 형성한다.

목동이 재건축을하면 현재보다 더 넓은 학원가상권이 목동에 빨려들어갈겁니다.

상권의 기본 속성을 알면 이해하실텐데 워낙 부알못들이 많아서

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상권의 속성에 대한 간단한 예를 들어줄게요

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유명한 상권일수록 주변 관련 동일업종 상권지역을 빨아먹는 현상이 큽니다. 더욱더 커질수록 그 범위도 넓어집니다

맛집을 생각해보시면되요. 동네 중국집 같은경우는요 동네 주민이나 이용하죠

그런데요 유명한 중국집 맛집이되면요 동네 주민뿐아니라 멀리서도 찾아와요

이런 맛집들이 모이게되면 먹거리동네로 변모하게되는데요. 상황에따라서 전국적인 상권이 되기도합니다 그럼 지방에서도 먹으러 찾아옵니다.

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음식점도 어느정도 수준에 이르면요 미슐랭 스타급정도로 인정받게되죠

미슐랭 투스타면 그 음식점때문에 일부로 멀리 돌아가도 가치가있고요

쓰리스타면 그 음식점때문에 비행기표 끊고 놀러가도 될정도의 가치를 가질정도라는 평을 들을정도로

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상권의 범위가 커집니다. 식도락여행이 괜히 생기는게 아닙니다.

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학군지역도 하나의 상권이에요. 해외유학생들 방학되면 한국와서 학원다녀요

돈 많으면 유학보내면 끝이라고요? 돈 많은적 없으셨죠?

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이러한 고급 수요도 확보하는게 학원가 지역이고 학군 지역이에요

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목동이 재건축이되면요 50000세대가 넘게되고요. 이는 현재보다 2배정도되는 크기입니다

지금도 뛰어난 목동학군의힘이 최소 2배이상 커진다고 생각하시면됩니다. 실제로 오래된 구축이라 들어오지않는 수요와

상권은 커질수록 효율이 높아진다는걸 생각하면 지금의 아웃풋보다 3배이상 커질수도있습니다

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특목고 시장에서 목동은 독보적입니다. 일반고등학교 학군도 최상위권이죠.

재건축후에는요 현재 아웃풋보다 최소2배라고 생각하시면됩니다

심하게는 3-4배까지도 점프할수있는 시장이죠. 그게 바로 상권의 힘입니다

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목동이라는 지역이 비싼 근원, 그 근원이 더 커진다는점을 주목하셔야합니다

목동의 재건축 사업성은 워낙 좋은거 다들아시니 빼고 이야기하고요. ㅇㅋ?

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둘째이유, 제가 결정적으로 목동에 투자한 이유인데요

현재 가장 핫한 노선은 2,9호선입니다 그리고 목동에는 목동선이 들어오게되죠

목동선은 앞으로 정말 주목해서봐야하는 노선이에요

특히 목동 앞단지는 사실상 2.9호선 역세권이나 다름없는 접근성을 가지게됩니다

그동안 막힌 혈을 뚫어주는건데요

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이것이 무엇을 의미하느냐면, 지금 목동은 지하철5호선 일자리를 기반으로 학군이 형성된겁니다

목동 주민 대부분은 5호선라인과 서남권일자리에 종사하는분들이죠

그런데 목동선이 들어오게된다면 사실상 2,9호선 라인도 굉장히 많이 흡수하게됩니다

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눈치빠른분들은 이게 얼마나 큰 효과를 나타내는지 아실텐데말입니다

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대치는 3호선,분당선입니다

목동은 5호선입니다

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2호선 9호선에 뚜렷하게 강한 학원가나 학군지역이 있나 살펴보십시오

2,9호선은 사실상 대치와,목동의 빈자리로 생긴 잠실,반포와같은 학군으로 애매한 지역들이 학군강자로 자리잡고있는 지역입니다

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목동선은 말입니다 단순하게 생각하시면 안됩니다

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목동선의 등장은 목동이 실질적으로 2,9호선 상당한 학원가 지역에게 위협적인 존재가 될수있는 지역이고,

2,9호선의 상당한 수요량을 목동이 빨아먹는다고 생각하면됩니다

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학생 모두가 부모의 셔틀을 받을수있는게 아니라는점 아셔야하고요.

자식 교육떄문에 목동에 들어오고싶어도 2,9호선의 불편함때문에 수요량이 상당히 줄어들었다는점 아셔야합니다

그리고 실제로 목동학원가는 5호선이 아닌 앞단지와 뒷단지라고 불리는 신시가지인근에 포진되있다는점,

목동선과 연계가 직접적으로 된다는것 아셔야합니다

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목동선+재건축 이 두가지 요소는요. 여러분이 생각하는것보다 훨씬 큰 파급력을 보여줄것입니다

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백세권은 수십개고요 역세권은 수백개고요 아파트는 수천개에요 그런데말입니다 학원가는 3개뿐입니다 그것도 메이저로 치면요

전국에 2개가 대치랑 목동이죠. 테남의 시대는 끝났다, 목동이 어쩌고는요 인터넷상에서만 헛소리하세요

어디가서 그런소리하다간 진짜 찐따됩니다. 직주근접으로도 대치 목동은 매우 좋은 주거지고요

주거쾌적성+학군+주거인프라 3곳을 모두 가진곳 한번 찾아보세요 몇개 안됩니다

안티로선 깔순있지만 진심으로 목동,대치동이 후져보인다면

가족하고 연도 끊으시고요 어디가서 투자하지마세요 진심으로 하는말입니다

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학군에 대해 말들이 많을수있습니다 앞으로 학군은 안중요하다"아니다 더중요하다"

그러니 부알못이겠지만요

제 글을 읽어본분들이라면 잘아실테지만 혹시 모르는분들을 위해 간략하게 말하자면

학군도 갈수록 양극화됩니다. 기본적인 원리는 간단합니다. 학생수가 줄어들면 줄어들수록 학원가는 생기기 힘들어지고

기존 학원가로 몰릴수밖에없고 학생수가 줄어들면 빌라촌과 아파트촌과의 혼재되는 지역이 늘어나면서 더욱더 좋은 학군선호 현상이 짙어진다

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많은 분들이 제가 목동을 산거에 대해 의구심을 갖고, 먼가 실수했다고 생각하시는데요.

저는 전혀 실수를 한바없고요. 실수하고 있는 사람은요 아직도 안 산 여러분입니다.

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목동이 아쉬운건 트램을 안받아들인건 여전히 아쉽습니다

트램을 받았으면 향후 중전철+지하도시등으로 본연의 특색있는 도시로 가기가 쉬웠을텐데 말입니다

일전에 관련된 내용 쓴바있습니다. 뭐 아는만큼 보이는거니 반대가 많은건 이해합니다

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4. 송파와 강동

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요즘 뭐 잠실이 흔들린다 고덕이 곧 무너진다 말들 많죠

그냥 다 개소리입니다

잠실이 쓰러지고 고덕이 무너진다? 서울이 망한다랑 똑같은소리에요

서울이 망한다는건요 경기도 랑 지방도시는 지도상에서 지워진다고 생각하시면됩니다

말같지도않은 소리 그만하시고요 현실적인 이야기를 해보겠습니다

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서울에서 장기간 디커플은 아직까지 일어난적이 없습니다

서울은 특히 디커플링이 장기간 지속되기 힘든게, 도로,지하철이라는 교통망으로 사실상 너무나 서로 연결되있어요

물론 상승률의 차이로 인해 지역간의 순위가 달라질순있지만, 누군 떨어지는데 누군 오른다? 뭐 잠깐 그럴순있어도

마냥 그런일이 벌어지긴 힘듭니다. 갭매우기장정도일뿐입니다

송파와 강동분들은 너무 겁낼필욘없습니다

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일전에 제가 강동에 대한 글을 쓴적이 있습니다. 많은분들은 제가 강동안티라고 착각하실텐데

전 안티가 아닙니다. 실거주로 강동 항상 추천했지만, 투자적인 마인드가 있다면 빠져나오라고

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강남4구라는 단어에 절대 속지말라고 경고한겁니다. 여전히 전 강동을 주거지로 추천합니다

그러나 투자와 실거주는 분명히 다른겁니다

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그리고 적어도 경기도보단 좋습니다.

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5. 다른 지역의 성장및 순위 바뀜을 인정못하면 절대 투자 성공못합니다

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부갤글을 간간히 보다보면 몇몇 분들은 인정을 못하는분들이 계세요

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흔히들 이런말하죠? 영원한 강자는 없습니다

부동산 시장에서는요 영원한 강자는있으나 영원한 약자는 없습니다 이걸 아셔야합니다

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요즘 동작이 급등하니 배아픈 분들 많을겁니다.

'옛날에 우리집 1채팔면 동작 저 동네 2채인데 이젠 못사네, 그러니 동작이 십거품이네'등등

뭐 그렇게 생각할순있으나 인정은 하셔야합니다. 적어도 마음속으론 받아들이셔야합니다

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그게 여러분 투자의 바운더리를 결정합니다. 인정을 못하고 적응을 못하면요 앞으로도 계속 투자 실패합니다

여러분이 왜 배아픈지아세요? 스스로 투자 실패한걸 인정못해서 그런겁니다.

투자는요 매우 객관적이고 냉정해져야합니다

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다른 지역이 올라간다고 내 지역의 가치가 훼손되는게 아닙니다

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상대적인 박탈감은 있겠지만

너무 스트레스 받으면서 살지마세요 인정못할수록 본인만 힘들어집니다

순응을 하셔야 다음 투자가 열립니다

적응 못하면 도태된다고 늘 말합니다.

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제가 마곡을 팔고 목동을 샀다고 마곡이 영원히 목동 아래에 있느냐?

아니에요 마곡도 충분히 목동위로 갈수있고 제가 늘 주장하듯

마곡이 강남을 넘을수있습니다

다만 때라는것이 있죠.

때가 익으면 벼는 고개를 숙이는법이고 수확을 해야합니다

그리고 다시 때가되면 심는거죠

그리고 남들이 안심는 씨앗을 심고 차근 차근 시간이 지나다보면

그 지역은 모두가 부러워하는 선망의 지역이 될수있습니다.

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절대 본인의 물건을 사랑하지마세요. 저요? 마곡 사랑했지만 버렸습니다

그렇다고 마곡의 가치가 훼손되느냐? 아니에요

마곡은요 여전히 빛나는 보석이고요 앞으로도 계속 오를동네입니다

다만 때가되면 파는겁니다

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부동산은 살때는 매도자, 팔때는 매수자처럼 생각해야합니다

그리고 부동산은 사기전부터 여러분은 그 부동산을 언제 팔아야할지 그 때를 가늠해야합니다

사는것보다 파는게 훨씬 어려워요

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오늘의 결론

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1. 절대 인서울

2. 서울이 비싼이유는 좋아서다

3. 목동 포텐셜 니들이 생각하는거보다 높다

4. 송파 강동 폭락해도 경기도것들보단 투자 가치 높음

5. 때를 알자

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향후 아파트 서열

반포>압구정>대치>목동>여의도>동부이촌동>서초4동>방배>마곡>잠실

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향후 아파트 지역구 순위

서초>강남>용산>동작>영등포>마포>송파

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여러분들께 생각하라고 남긴 질문

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동작 영등포가 송파급까지 올라왔고 광명이 분당급수준까지 올라왔는데

금천은?????

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진짜 마무리

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서울과 경기도라는 행정구역으로만 바라보는건 불합리할수있습니다

저는 늘 말하지만 지도상의 중심과 행정구역은 인위적인거고 이는 얼마든지 바뀔수있다입니다

그런데 여러분들이 지금 투자하는 경기도는 아닙니다 알고 경기도에 투자하는것과 모르고 투자하는것은 차이가 큽니다

어줍잖게 경기도 신도시 들어갔다가 거기서 관짝짜지마시고 서울오세요.

경기도는 죽어서 가는곳이지 생전에 가는곳이 아닙니다.

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어려울수록 복잡할수록 단순하게 본질을 찾으십시오