부동산 급매사는 법

갭투자나 월세 투자를 하면서 급매를 잡고 싶은 건 대부분 사람들이 같은 마음일 것 같은데요

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사실 네이버 부동산이나 현장에서 급매를 발견하다고 하더라도

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이게 진짜로 급매인지 아닌지 파악하기 위해서는 시세를 아주 정확하게 파악하는 게 꼭 필요합니다.

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초보 때는 특히나 시세 파악을 잘 못해서 애물단지 물건을 매수하는 경우가 많습니다. 예를 들어보겠습니다

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다른 물건보다 10%나 싸길래 급매인 줄 알고 매수했으나

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알고 보니 동향, 일조량도 적고 전망도 안 나오는 2층 애물단지 물건..

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이 물건은 남향 로열층 전망 나오는 물건보다 최소 20%는 싸야 그게 시세인 겁니다.

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그런데 다른 좋은 매물이 5억 인 반면에 이게 4.5억이라고 급매라고 얘기하는 부동산의 말에 솔깃해서

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투자금을 줄이려는 욕심에 덜컥 사버리고 만 겁니다.

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만약에 저라면 이 물건은 4억 이하에 나왔을 때만 매수를 할지 말지 고민을 했을 겁니다.

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아파트의 가격은 다 다릅니다. 하지만 그 가격은 어느 정도 일정한 공식처럼 책정됩니다.

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우선 층에 따른 가격 차이를 따져보면

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로열층이 5억이라면 1층은 10% 저렴한 4.5억, 2~3층은 7% 저렴한 4.65억, 4층과 탑층은 5% 저렴한 4.75억 5~6층은 2% 저렴한 4.9억으로 봅니다.

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보통 상승하는 시장에서는 동향과 저층, 탑층도 수요가 많아서 거래가 잘 되는 편이라 1층이라도 로열층과의 차이가 10%가 아닌 5% 밖에 차이가 안 나기도 하고 하락하는 시장에서는 로열층도 거래가 잘 안되는데 저층은 더 거래가 안되므로 15% 이상 저렴하게 나오는 경우가 많습니다. 하지만 일단 기준은 10%로 생각하시면 됩니다 ^^

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또 여러 가지 상황에 따라 다릅니다 1층인데 층고를 높게 해서 개방감이 높거나 테라스가 있을 수도 있고 2~3층인데 필로티인 경우라던가 4층이지만 4를 싫어해서 아파트에 401호가 아니라 501호 이런 식으로 하는 경우도 있고 그 외에도 다양한 경우가 있습니다

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층 외에도 동향, 남향에 따라서 가격 차이가 나기도 합니다. 정남향과 정동향의 가격 차이는 5%로 생각하시면 됩니다.

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정남향이 5억이면 정동향은 4.75억 인 거죠.

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남서향, 남동향은 가격 차이가 없습니다. 하지만 남향에 가까운 남남서향이나 남남동향은

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남서서향이나 남동동향 보다 1~2% 정도 가격 차이가 발생합니다.

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전망이 나오느냐 안 나오느냐도 3% 정도의 가격 차이를 가져옵니다.

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전망 나오는 경우에 5억이면 전망이 가리면 4.85억 정도로 생각하시면 됩니다.

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다만 한강 전망이라면 10% 이상의 가격 차이가 생기고

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제일 앞 동 공원 전망인 경우에 5% 정도 가격 차이가 납니다.

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수리에 따른 가격 차이는 누가 봐도 멋지게 4~5천만 원 들인 집은 2~3천만 원 비싸고 저렴한 올 수리로 샷시까지 수리한 경우 1000~1500만 원, 샷시 제외 올수리한 경우 500~1000만 원 비싼 게 보통입니다.

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다만 아파트의 가격 자체가 높은 편이라면 실제 수리 비용을 거의 다 뽑을 만큼 비싸게 받는 경우가 많고 상승장이라 매물이 귀할 때는 위에서 말씀드린 것보다 더 많이 시세를 쳐주는 경우가 많습니다.

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예를 들어 5천만 원짜리 집에 5천만 원을 들여서 수리를 했다고 가정했을 때 이 집은 매도 시 8천만 원을 받기도 쉽지 않습니다. 7천만 원 정도 받는 게 보통이겠죠. 하지만 5억짜리 집에 5천만 원을 들여서 멋지게 수리를 했다면 5억 8천만 원까지도 받을 수 있습니다.

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간단히 말해서 아파트 가격이 비싼 아파트일수록 수리한 것에 대해서 좀 더 가격을 쳐주는 경향이 있다는 거죠. 사람 심리가 5천만 원짜리 아파트가 8천만 원이 된다는 건 1.5배가 넘게 비싼 건데 5억짜리에서 5.8억이면 겨우 1.15배 비싼 거라 그렇습니다. 또 실제로 5억짜리 아파트를 사려는 사람은 여윳돗이 8천만 원 정도 되거나 대출을 8천만 원 정도 더 땡겨올 수 있는 경우가 더 많지만 5천만 원짜리 아파트를 사려는 사람은 3천만 원의 여윳돈이나 대출이 불가능 한 경우가 많은 실질적인 이유도 있습니다

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요새 사람들의 선호도가 조금씩 변경되고 있는 것도 알고 계시고 참고하시면 좋습니다. 1층은 아랫집이 없어서 뛰어다니는 아이들이 많은 집의 선호 대상이 되고 있고 탑층은 층간 소음 문제와 조망권 때문에 선호도가 기존보다는 좀 더 높아지는 경향이 있습니다. 특히나 신규 아파트는 탑층을 5~6층과 비슷한 정도로 꽤나 좋게 봅니다. 오래된 아파트에선 탑층이 추운 것과 동시에 누수 및 결로, 곰팡이 등의 이유로 더 꺼리는 경향이 있는데 신규 아파트는 단열이 잘 되어서 그런 점이 상당 부분 보완되기 때문으로 보입니다.

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그리고 건설사에서도 저층과 탑층의 분양이 잘 되기 위해서 1층과 탑층의 단점을 보완하려는 경우가 많습니다. 예를 들어 1층은 정원으로 가치를 높이고 층고를 높여서 가치를 높이고 탑층은 복층 등으로 가치를 높여서 오히려 로열층보다 비싼 가격에 거래가 되는 거죠. 시세를 측정할 때는 이런 점도 감안해서 생각하셔야 합니다.

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또한 로얄동 비로얄동을 따질 때 지하철과 가까운 동인가, 마트와 가까운 동인가, 버스정류장과 가까운 동인가, 주차장이 상대적으로 널널한 동인가 등에 따라 1~5% 정도 가격 차이가 있을 수 있습니다.

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시세를 파악할 때는 본인이 위에 제가 말씀드린 것들을 참고하여 기준을 잡으시고 2명 이상의 공인중개사분께 여쭈어보면서 시세를 파악하시면 됩니다.

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이렇게 시세를 정확하게 알게 되시면 부동산에서 급매라고 얘기하면서 매수를 권유할 때 이게 진짜 급매인지 급매라면 얼마 정도 급매인지를 파악하실 수 있고 네이버 부동산에 올라온 수많은 급매들의 90%는 다 급매가 아닌 평범한 매물이라는 것을 파악하고 진짜 급매를 가려내 실수 있을 겁니다.

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그리고 저층이나 탑층, 동향 등은 위에 제가 말씀드린 것을 기준으로 시세를 파악했다고 하더라도 나중에 돼 팔 때 상대적으로 거래가 더 어려운 물건이므로 조금 더 싸야지만 메리트가 있습니다.

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저층, 탑층은 사셔도 되지만 저층과 탑층의 시세가 얼마인가를 정확히 아셔야 하고 그 시세보다도 많이 쌀 때 매수를 고민하시면 됩니다.

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마지막으로 가격에는 거의 차이가 없지만 끝 집을 매수할 경우에 팁을 드리자면 파란색 부분의 끝 집은 외벽 쪽에 해가 잘 들어오기 때문에 층만 높다면 가운데 집보다 크게 춥지 않고 결로도 거의 없는 경우가 많습니다.

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하지만 빨간색 부분의 끝 집은 층이 높아도 해가 거의 들어오지 않기 때문에 춥고 결로 및 곰팡이가 생기는 경우가 많아서 단열 공사를 따로 해야 하는 경우가 많습니다.

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그럼 오늘의 초보투자자 성장 학교(초성학)을 마치겠습니다.